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洪澤:打造物業糾紛多元化解新模式
作者:魯海軍 凡振峰 發布日期:2016-12-14 字號:[ ]

  近年來,江蘇省淮安市洪澤區人民法院積極踐行司法為民、公正司法工作主線,創新探索“3+1”糾紛調處模式,通過轉理念、搭平臺、明舉措等一系列工作實踐,扎實推進物業糾紛多元化解,將大量物業糾紛化解在源頭。涉物業糾紛案件受理數由2014年的324件、2015年的290件,下降到2016年1-10月的45件,取得了良好效果。

  轉理念  引入多元解紛爭。近年來,隨著洪澤工業化、城鎮化建設的加快發展,中心城區人口目前已達12萬,居民小區84個,41家物業公司入駐,相應的法院審理的物業服務合同糾紛案件,由2010年的56件迅猛增長至2013年的430件。通過查閱案卷、實地走訪業主、物業公司、社區、住建局等分析成因,并形成書面調研報告,物業糾紛大多為業主拒繳物業費,而這類糾紛訴訟數額雖小,卻呈現出涉訴小區多、群體性強、息訴難度大等特點。同時發現,在應對物業糾紛化解方面,缺乏一套行之有效的事前防范、事中協調、事后監督的解決機制,社會多元解紛力量并未形成有效合力。為此,從2014年初開始,洪澤法院在“無訟村居”創建工作中,探索引入業委會、社區、專業調解組織、人民調解組織、住建局等社會多元解紛力量,完善物業糾紛多元化糾紛解決機制,逐步建立起以“自行和解、社區調解、行政調處與司法裁決有序結合”的“3+1”鏈條式糾紛處理模式。

  “僅憑法院一家單打獨斗,費時費力,有時效果并不理想。引入社會力量參與化解物業糾紛,激活并整合了社會解紛力量,和諧了社區鄰里關系,緩解了法院案多人少壓力,我院將沿著落實矛盾糾紛多元化解方向,做實做細物業糾紛化解多元聯動工作,擔負起司法為民的責任與使命。”洪澤法院黨組書記、代院長王亞林說。

  搭平臺  對接糾紛解民憂。“房子一天都沒有住過,沒有享受到物業服務,憑什么還找我要物業管理費,社區、住建局、物價局的各位領導,你們來評評理。”高良澗街道某小區業主朱某與物業公司就是否該交物業費起了爭執,對前來調解的工作人員道出了自己的不滿。

  “法官,讀了貴院贈送的《法官告訴你》以案釋法讀本,其中有一個和我相類似的案例,在前面幾次調解中,我還沒認識自己的不對,現在能否考慮這兩年我不在家,確實沒有享受到物業服務的特殊情況,請物業公司方面適當減少物業費。”今年10月8日,在多次協調未果后,朱某與物業公司來到法院訴調對接中心,在法官的依法釋明下,朱某走出了拒交物業費的“誤區”,最終該起矛盾糾紛未進入訴訟,就得到妥善化解。

  為有效推動“3+1”物業糾紛調處機制落到實處,搭建以社區和法院兩個解紛平臺,并以此為中心,凝聚解紛力量,實現糾紛發現在早、處置在小。以社區為中心的平臺,就是由小區物業服務企業提供場所,作為3層級協調處理物業服務糾紛的辦公室,“3”指的是第一層級的物業服務企業與業主委員會(業主、實際使用人)自行協商模式;第二層級在各社區參與主持下的社區協調模式;第三層級在社區服務站主持下的行政調處模式。以法院為中心的平臺,就是將“1”對于上述矛盾糾紛未能化解的,依法引入訴訟渠道,進入司法調解,發揮法院訴調對接中心在糾紛引導、分流的作用,利用律師工作站、人民調解室、全國模范法官張貴銀調解工作室等平臺,做好訴前、訴中調解,如仍調解不成的,則依法予以裁判。

  明舉措  創新機制惠民生。加大普法宣傳力度。經過一番調研,發現物業服務合同糾紛業主行使抗辯權不當,存在諸如長期未住人而拒繳、主觀歸責于物業公司而拒繳等“誤區”,該院選取相關典型案例,通過開展巡回審判、組織物業公司和小區業主參加旁聽庭審等方式,實現“審理一案,教育一片”。

  “法院把庭審搬到小區,讓我們近距離感受到法律的神圣、法院的威嚴、法官的莊重。今后的物業管理需要更加精細化,我們只有多關注并回應業主的需要,才能避免物業糾紛。”高良澗街道某小區的物業公司管理人員王某,在旁聽庭審后告訴筆者。

  定期召開聯席工作會議。注重搜集、整理調解、審判中發現的有關物業服務中存在的問題,及時以司法建議的形式反饋至有關部門和物業公司,并將受到的反饋信息記入到物業糾紛調處工作記錄中。并在每半年召開的聯系工作會議上,將其列為重要討論事項,研究解決問題的方法并制定相關措施。對于矛盾重大的物業服務糾紛,物業服務企業、業主委員會應及時上報,由高良澗街道辦事處、社區服務站牽頭,其他聯動單位參加,及時化解處理。

  社會調解置于司法介入之前。物業糾紛首先經過“3”的模式化解處理,處理不成的,方才進入司法調解。“這種引導糾紛雙方優先選擇先行適用成本低、便利、高效的方式,通過雙方協商、第三方調解使得一大批糾紛息訟于訴外,有助于最大限度降低糾紛帶來的負面影響,和睦小區鄰里之間的關系。”洪澤法院副院長朱秀山如是說。

  

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